Dans les lignes qui suivent, vous pourrez prendre connaissance du contenu du mémorandum que les promoteurs immobiliers ont présenté à la presse ce vendredi 22 octobre 2021 à Ouagadougou. Il entre dans le cadre de la réforme de la loi 057-2008 portant promotion immobilière au Burkina Faso.
Introduction
La Constitution du 11 juin 1991 dispose en son article 18 que « L’éducation, l’instruction, la formation, le travail, la sécurité sociale, le logement, le sport, les loisirs, la santé,
la protection de la maternité et de l’enfance, l’assistance aux personnes âgées ou handicapées et aux cas sociaux, la création artistique et scientifique constituent des droits sociaux et culturels reconnus par la présente Constitution qui vise à les promouvoir ». Ainsi, ces domaines relèvent des droits fondamentaux dont l’Etat est le garant. Pour garantir ces droits aux citoyens burkinabè, l’Etat recours au secteur privé pour l’accompagner. Néanmoins, dans certains domaines, tel le logement, cet accompagnement du privé est source de tensions entre l’Etat et les sociétés de promotion immobilière privées. Dès lors une réforme des textes de promotion immobilière est initiée par le Ministère de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la ville (MUHV) suivant lettre de mission du Président du Faso. Cependant, cette révision en cours, si elle peut être salutaire dans son principe, elle doit néanmoins faire l’objet de larges concertations et d’une prise en compte des réalités actuelles du secteur au risque d’être une loi dont l’application fera exploser la bombe sociale et foncière longtemps annoncée et tant redoutée.
Le présent mémorandum vise en de termes simples à :
-Expliquer le contexte et les généralités de l’activité de promotion immobilière au Burkina Faso ;
-Exposer les motifs insuffisants et injustifiés de la réforme de la loi 057-2008 portant promotion immobilière en cours ;
-Mettre à nu les objectifs hideux et inavoués de la réforme en cours dévoiler les faces cachées de la réforme en cours ;
-Attirer l’attention sur les dérives de la réforme en cours ;
– Proposer des solutions pour une réforme juste et équitable dans la perspective d’une sortie de crise.
- Contexte et généralités de l’activité de promotion immobilière au Burkina Faso
La promotion immobilière est un secteur d’activité encadré par la loi N°017-2006 portant code de l’urbanisme et de la construction notamment les articles 35 à 39 et la loi n°057-2008 portant promotion immobilière et ses trois décrets d’application. De 2009 à 2020, on dénombre 275 agréments délivrés aux sociétés de promotion immobilière dont 80% à partir de 2016, date correspondant au lancement de l’ambitieux programme présidentiel de 40 000 logements mais aussi à l’enquête parlementaire sur le foncier urbain de 2016 ayant révélé un passif urbain extrêmement grave (105 408 parcelles irrégulièrement attribuées ou illégalement occupées dans le cadre des lotissements gérés par l’Etat de 1995 à 2015). Cet essor est né de la volonté de ces entrepreneurs d’accompagner dans un élan patriotique l’Etat dans la réalisation du programme présidentiel de 40 000 logements et à l’assainissement du secteur. Ces entreprises ont créé des emplois directs avec une masse salariale minimum de cinq milliards de francs (5 000 000 000 F) CFA par an. Elles ont investi des centaines de milliards dans la mobilisation foncière, les études d’impact environnemental, les études d’impact socio-économique, les études de marché, les études d’urbanisme et de topographie, les études d’architecture et de modélisation, etc.
Pour la suite, il conviendrait pour le lecteur de savoir clairement et avec précision qu’est-ce que la promotion immobilière. A cette question,l’article 2 de loi 057-2008 portant promotion immobilière au Burkina Faso, en vigueur est clair : « la promotion immobilière consiste à réaliser ou à faire réaliser :
- Les opérations d’urbanisme et d’aménagement définies par le code de l’urbanisme et de la construction au Burkina Faso
- L’édification, l’amélioration, la réhabilitation ou l’extension de constructions sur des terrains aménagés
Les produits fonciers et immobiliers issus des opérations d’urbanisme et de construction sont destinés à la vente »
La loi précise qu’est promoteur immobilier toute personne physique ou morale de droit public ou privé agréée qui réalise l’une ou plusieurs de ces activités visées à l’alinéa de l’article ci-dessus.
Il en résulte donc à la lumière des dispositions précitées que la promotion immobilière est une activité exercée en toute légalité au Burkina Faso et les différentes étapes du processus sont encadrées par la loi.
Il s’agit de :
- La mobilisation foncière matérialisée par l’enquête foncière auprès des familles détentrices de droits coutumiers[1] et la signature des protocoles d’accords notariés passés avec les propriétaires terriens consentants ;
- Le levé topographique et la conception du plan d’aménagement, plan architectural et modélisation ;
- L’étude d’impact environnemental ;
- L’obtention de la délibération du conseil municipal et de l’établissement des actes de cession amiable de droit foncier ;
- Le Dépôt de la demande d’arrêté d’approbation du projet immobilier et ou foncier auprès du MUHV ;
- Dépôt de la demande du titre foncier ;
- Dépôt de la demande d’autorisation de lotir MATD/MUHV.
Tous les produits dégagés des opérations d’aménagement et de viabilisation par le promoteur immobilier sont naturellement mis au profit de nos citoyens pour contribuer à la résorption de la problématique du logement au Burkina Faso. Contrairement donc à ce qu’on pourrait faire croire à la population, le promoteur immobilier ne fait pas de la spéculation foncière. Il transforme la matière première que sont les terres en produits immobiliers et fonciers qu’il mette en vente, en location ou en location-vente.
En rappel, une étude réalisée par le CERFODES ( en juillet 2020 mentionne clairement un déficit de logement estimé à deux cent mille ( 200 000) logements auxquels s’ajoute un besoin additionnel de huit mille ( 8 000) logements à Ouagadougou et six mille (6 000) logements à Bobo Dioulasso. Malgré ce besoin croissant les politiques en matière de promotion au droit logement ne sont pas au rendez-vous en témoigne la privatisation de la banque de l’Habitat du Burkina Faso (BHBF) et la suppression du Fond au logement social (FOLOS).
Au titre des motifs allégués par le Ministère de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Ville (MUHV) pour justifier la réforme l’on note entre autres :
- La vente de terrains nus ;
- La non viabilisation des sites ;
- L’accaparement du foncier rural à des fins de promotions immobilières ;
A l’analyse, les motifs ci-dessus présentés nous semblent insuffisants pour justifier une révision de la loi, et ce d’autant plus que l’application des textes en vigueur apportent des solutions aux préoccupations soulevées pour réviser les textes.
- La vente de terrain nu n’est pas interdite par la loi et mieux elle correspond au besoin de la population en bas de l’échelle.
- Les dossiers de demande d’approbation, de titres fonciers et d’autorisation de lotir sont bloqués depuis 5-6 ans sans motifs légitimes en violation de la loi par le MUHV comment le promoteur peut-il dans ces conditions viabiliser et construire ? C’est vouloir une chose et son contraire.
Aussi, ces dossiers, s’ils étaient traités en référence aux outils de planification que sont le Schéma Directeur d’Aménagement Urbain (SDAU) et le Plan d’Occupation des Sols (POS), on aurait pu éviter certaines dérives comme un projet immobilier dans une zone agricole ou pastorale.
Aussi, cette cabale visant à présenter le promoteur immobilier comme celui qui détient l’essentiel du foncier au vu des projets immobiliers et/ou fonciers qu’il dépose en son nom est grossière. En effet, le b.a.-ba de la mobilisation des terres est d’abord la cession amiable des terres par les particuliers disposant de titre et les propriétaires terriens, matérialisée par des protocoles d’accord notariés. En termes simples, les propriétaires terriens et les particuliers détenteurs de titres (40 à 60% des superficies présentées comme appartenant au promoteur) cèdent librement leurs terres au promoteur aux fins de promotion immobilière avec une contrepartie négociée qui leur convient le mieux. Il peut s’agir d’une contrepartie de 04 à 06 parcelles à l’hectare et/ou d’une contrepartie financière. Ils font dès lors partie du projet et d’ailleurs ils en deviennent des porte-étendards et défenseurs dans leur circonscription. S’il arrive de noter quelques conflits, il s’agit de cas isolés.
Également, l’argument selon lequel l’Etat manque de terre pour ses infrastructures aux alentours des grandes villes à cause des promoteurs immobiliers est inexact car dans les cahiers de charge du promoteur, 50% de la mobilisation foncière sont réservés à la voirie et aux centres d’intérêt commun comprenant les réserves administratives (espaces réservés à l’Etat pour la construction d’écoles, de Lycées, d’universités , d’hôpitaux, de marchés, de cimetières, de postes de gendarmerie, de police, de camps militaires et d’autres services publics). L’Etat n’a juste qu’à immatriculer ces terres en son nom et le problème est résolu.
En tout état de cause, de l’analyse et des motifs exposés, il ressort que le problème ne réside pas dans la révision de la loi mais plutôt dans son application.
- Des recommandations de la commission d’enquête parlementaire
-La relecture de la loi n°057-2008 pour inclure l’obtention préalable du titre foncier avant le début de l’aménagement d’un site ;
– La réduction des délais de délivrance des titres fonciers à un (01) mois ;
– L’élaboration et l’approbation des cahiers de charge ;
– L’élaboration, suivi et respect des SDAU, des POS par le MUHV ;
Le respect strict de ce délai par le Ministère de l’Economie, des Finances et du Développement Durable (MINEFID) ;
Augmentation des fonds destinés à l’aménagement des sites de logements économiques et sociaux, etc.
- Les objectifs hideux et inavoués de la réforme
1.Une dénaturation de l’activité de promotion immobilière qui se résumerait désormais à faire du BTP ce qui ne correspond pas au besoin de notre peuple qui veut aller dans l’auto construction à défaut d’une politique nationale du logement qui lui permettrait de bénéficier d’un logement à sa bourse qu’il payera en location bail sur 20 ou 30 ans. Est-ce qu’il faut admettre qu’on marginalise dans cette loi ceux qui ont besoin de prendre un crédit à long terme 10 à 20 ans pour s’offrir un terrain dans l’espoir de pouvoir se garantir un abri ? Nous disons non.
Pour s’en convaincre il suffit de lire les dispositions de l’article 2 de l’avant-projet de loi : « La promotion immobilière consiste à réaliser ou à faire réaliser une édification, une amélioration, une réhabilitation ou une extension de constructions sur des terrains urbains aménagés aux fins de commercialisation ».
La promotion immobilière dans la zone UEMOA et partout au monde comprend toujours un volet foncier qui permet au promoteur immobilier d’avoir un titre foncier dument établi à son nom qu’il donne en garantie auprès des institutions financières nationales ou internationales pour pouvoir lever des fonds afin de viabiliser son site et construire les logements tout en mettant à la disposition de ceux qui sont au bas de l’échelle des parcelles pour l’auto-construction. Comment un promoteur immobilier peut-il donc lever des fonds sans foncier ?
2. Le projet de loi instaure un monopole d’Etat et une discrimination négative sans précédent entre les sociétés de droit privé et les sociétés de droit public. Désormais seul l’Etat via les collectivités, le CEGECI et la SONATUR, peuvent procéder à la mobilisation des terres, à la gestion de toutes les opérations de lotissement et à la commercialisation de tous les produits fonciers issus de ces opérations. Nous estimons que ce modèle techniquement, financièrement et socialement ramène notre pays en arrière dans sa politique de gouvernance foncière et pire aggraverait la situation.
Il suffirait de comparer les lotissements faits par l’Etat et ceux réalisés par les sociétés de droit privé. Notre pays traverse une situation difficile sur le plan sécuritaire, sanitaire, éducatif, tout est prioritaire et l’Etat a besoin du privé pour l’épauler dans l’offre au logement garantie par la Constitution en son article 18.
La preuve l’article 17 de l’avant-projet de la loi indique : « Les terrains urbains destinés à l’activité de promotion immobilière sont constitués par l’Etat, les collectivités territoriales et leurs démembrements ».
3. Le projet de loi apparait comme un moyen pour l’Etat de récupérer les terres des particuliers garanties par la loi 034-2012/AN portant Réorganisation Agraire et Foncière du 02 juillet 2012 ;
Le fait que la loi prévoit que toute personne doit disposer d’un titre d’occupation permanent avant de pouvoir céder les terres que ses parents lui ont léguées et l’idée du recours par l’Etat à la loi 009-2018/AN portant expropriation pour cause d’utilité publique pour contraindre les citoyens à céder leurs terres au CEGECI ou à la SONATUR est un abus qu’il faut dénoncer.
En atteste l’article 20 de l’avant-projet qui précise que : « Outre les deux modes d’accès aux terrains urbains prévus à l’article 18 et 19 ci-dessus, les promoteurs immobiliers peuvent acquérir pour l’exercice de leurs activités, des terrains urbains aménagés auprès des particuliers disposant d’un titre d’occupation permanent ; dans ce cas, l’acquéreur se fait délivrer un titre de propriété ».
4. Le projet de loi remet en cause tous les engagements (protocoles d’accord notariés, contrats d’engagements sociaux et délibérations des conseils municipaux) conclus entre les collectivités territoriales, promoteurs immobiliers, propriétaires terriens et particuliers ;
Pire les dossiers de demande d’arrêté d’approbation, de titre foncier et d’autorisation de lotir introduits dans la chaine de promotion immobilière ne pourront pas continuer à être régis sous l’égide de la loi en vigueur. Alors que ce sont des dossiers bloqués depuis 5ans sans motif valable et les propriétaires terriens ont à bon droit opéré des transactions financières sur leurs conventions. Si bien que cette remise à plat des dossiers pourrait créer une situation socio-économique difficile à gérer au sein de la population sans occulter le risque de marathon judiciaire encouru auquel pourrait s’exposer l’Etat pour non-respect des délais requis dans le traitement des dossiers. Le décret 2009-222/PRES/PM/MHU/MEF portant contenu du projet immobilier et/ou foncier et sa procédure d’approbation en ses articles 7 et 8 est clair : les services techniques compétentes ont un délai de quinze (15) jours ouvrables pour compter de la date du dépôt pour instruire le projet immobilier et/ou foncier et Le Ministre chargé de l’urbanisme et de la construction après examen par les services techniques compétents prend un arrêté d’approbation dans un délai de quinze (15) jours ouvrables pour compter de la date d’instruction du projet immobilier et /ou foncier. La non approbation du projet est motivée et notifiée au demandeur dans le même délai.
L’Etat est donc dans le non-respect de ses propres textes et après plus de 6 ans une réforme qui vient remettre en cause les acquis serait une catastrophe pour la paix sociale car au vu des délais dépassés et en tant qu’entreprise ayant investi plusieurs milliards et ayant des charges incompressibles, beaucoup ont commencé à travailler et à pré-commercialiser. Ainsi des centaines de milliers de burkinabè sont concernés en tant que souscripteurs. La remise en cause de ces acquis par l’article 77 de cet avant-projet de loi serait visiblement la bombe tant redoutée.
L’Article 77 qui dispose que : « Tout projet immobilier approuvé, bénéficiant d’un arrêté conjoint portant autorisation de lotir au moment de l’entrée en vigueur de la présente loi, continue d’être régi par les dispositions de la loi n°057-2008/AN du 20 novembre 2008 portant promotion immobilière au Burkina Faso. Toutefois, le promoteur immobilier dispose d’un délai de douze mois pour réaliser les constructions prévues dans ledit projet immobilier, faute de quoi le projet immobilier devient caduc ».
- Le projet de loi par son dispositif répressif n’est pas incitatif pour l’activité économique et se substitue au code pénal (de l’article de 55 à l’article 76)
Ce projet de loi sanctionne lourdement de peines d’amendes et de prison aussi bien les promoteurs immobiliers que les propriétaires terriens, les cabinets d’étude d’experts géomètres, les cabinets d’urbanistes, les cabinets d’architectes, les topographes ce d’autant plus que ces derniers sont ignorants des questions de droit ou des problématiques juridiques.
Notre désapprobation concerne surtout le cas des propriétaires terriens qui pour la plupart ne savent pas lire et écrire parce qu’ils n’ont pas eu la chance d’aller à l’école. C’est une catastrophe qui n’est pas digne de notre pays.
L’Article 63 de l’avant-projet de loi indique : « Sont considérés comme co-auteurs de l’infraction prévue à l’article 62 ci- dessus, le maître d’ouvrage, le géomètre, le topographe, l’urbaniste, l’architecte, l’ingénieur, l’entrepreneur qui a exécuté les travaux, tout autre maître d’œuvre, le possesseur foncier, qui aura concouru à l’exercice de l’activité de promotion immobilière sans agrément ».
Un promoteur immobilier est cette personne physique ou morale qui dispose d’un agrément, et c’est ce qui distingue le promoteur immobilier des vendeurs de non loties. Un possesseur foncier qui donne ses terres à une société non agréé est une victime qu’il conviendrait de protéger mais pas de qualifier de co-auteur. Enfermer nos grands-parents nous disons non, nous sommes des burkinabè et nous savons que c’est grâce à la bénédiction de ces personnes que le pays tient débout nonobstant les difficultés que nous traversons actuellement.
- Les Dérives De Cette Reforme
L’article 72 est manifestement abusif par son contenu :
« Quiconque cède, vend ou fait céder ou vendre, à titre gratuit ou onéreux, plus de deux parcelles nues contiguës est puni d’une peine d’emprisonnement de cinq ans à dix ans et d’une amende égale à la moitié du montant du prix de ventes des parcelles ».
Cette loi est le résultat d’une haine profondément nourrie à l’adresse de notre peuple et nous disons non. Cet article condamne tous les citoyens burkinabè à ne plus pouvoir faire librement des transactions de parcelles par don ou vente qui que l’on soit et où on est sur le territoire national ce qui est complètement aberrant.
Les articles 12 et 69 de l’avant-projet de loi consacrent l’ingérence du Ministère dans la gestion des Entreprises. Il pose comme préalable avant toute publicité l’autorisation du MUHV. Cela constitue une violation grave de la liberté d’exercice des entreprises prévue et garantie par les textes nationaux et les traités OHADA portant organisation des droits de sociétés commerciales.
Article 69 déclare : « Est puni d’une peine d’emprisonnement de six mois à deux ans et d’une amende de vingt millions (20 000 000) de francs à cinquante millions (50 000 000) de francs, tout responsable de société de promotion immobilière qui réalise ou fait réaliser un acte de publicité, sans autorisation préalable du ministre chargé de l’urbanisme et de la construction, à des fins commerciales dans l’activité de promotion immobilière. »
- Proposition des promoteurs pour une réforme juste et équitable
- La loi dispose pour l’avenir. Elle n’est pas rétroactive. Elle ne peut donc pas concerner les dossiers immobiliers et fonciers déjà déposés ou en cours. Les promoteurs immobiliers demandent donc que les dossiers en cours soient traités conformément à la loi 057/ 2008. Les dossiers déjà déposés depuis plus de 45 jours (délai dont disposait le MUHV pour un rejet conformément au décret 2009-222) équivalent à la validation. L’ensemble des promoteurs immobiliers du Burkina Faso exige les arrêtés d’approbation de ces dossiers tout en prenant à témoin l’ensemble du peuple sur le fait que le ministère de l’Urbanisme de l’Habitat et de la ville n’est plus dans la légalité. Aucun rejet de ces dossiers ne sera accepté dans un état de droit. Ces dossiers dont nous exigeons la validation permettront aux promoteurs immobiliers d’aider le peuple Burkinabè dans l’apurement du passif foncier et la résorption des zones non loties.
- A l’article 2 de l’avant-projet de loi, nous proposons le maintien du modèle mixte tel que prévu par la loi présente en vigueur à savoir que l’Etat et le privé puissent mobiliser et lotir comme partout dans la majorité des pays de l’espace UEMOA. Nous plaidons pour une formule souple qui établit une clé de répartition détaillée comme suit : 60% de la superficie totale du projet destinée à la réalisation des logements socio-économique et 40% destinée à la vente de parcelles. Ceci afin de pouvoir tenir compte du faible pouvoir d’achat de la population.
- Limite de la superficie maximale à 100 ha et repartie en catégorie :
- CATEGORIE 1 : 100 HA
- CATEGORIE 2 : 50 HA
- CATEGORIE 3 : 25 HA.
- Maintien de la possibilité du promoteur de pouvoir accéder à la terre des particuliers par acquisition tel que prévu par la présente loi.
- Facilitation pour le traitement du titre foncier en privilégiant le dépôt direct auprès du MINEFID.
- Possibilité pour les promoteurs de pouvoir toujours mobiliser le foncier auprès des propriétaires terriens en partenariat avec l’Etat et / ou les collectivités territoriales.
- Réduction du quantum des infractions et sanctions.
- Des délais clairs et rigoureusement respectés pour le traitement des dossiers à chaque étape de la chaine administrative.
- La gestion des entreprises et leur fonctionnement restent régis par les actes uniformes OHADA .
- La tenue d’assisses nationales sur la promotion immobilière afin d’élargir les consultations pour une loi plus efficace. Ces assises nationales sont nécessaires au regard de la profondeur de la question. Nous voulons une loi qui incite à l’investissement, une loi évocatrice de la bonne gouvernance et une loi internationalement vendable.
- Instituer dans la loi la création d’une chambre nationale des promoteurs immobiliers afin d’assainir le secteur.
- Une partie des terres mobilisées par le promoteur immobilier revienne à l’Etat contre déduction proportionnelle des taxes sur le titre foncier et diligence dans les traitements des dossiers.
- Apurement du passif du foncier urbain mis en exergue par l’enquête parlementaire de 2016. Les modalités négociées seront fixées dans le cadre d’une commission ad hoc.
- La résorption des zones d’habitations spontanées (non loties) en collaboration avec l’Etat.
Il s’agira pour les sociétés de promotion immobilières selon des modalités négociées , de mettre à la disposition de l’Etat une partie des terres qu’elles ont mobilisées après avoir donné aux propriétaires terriens et aux particuliers leurs compensations , ou de nouveaux sites identifiés par les parties et qui seront mobilisés par les promoteurs immobiliers , dans le cadre d’une commission large incluant l’ordre des Géomètres experts, l’ordre des Urbanistes, l’ordre des Architectes pour un lotissement efficace et conforme aux règles en la matière. Ce lotissement s’effectuera avec la participation des organisations de la société civile œuvrant pour le droit au logement, l’autorité supérieur de contrôle d’état, le RENLAC, la chefferie coutumière, les organisations religieuses, les associations des propriétaires terriens , un cabinet d’audit indépendant et un cabinet de conseil juridique ou d’avocats indépendant pour des recensements sérieux et des attributions justes pour que plus jamais les détournements de parcelles et les parcelles illégalement attribuées ne puissent se faire dans notre pays.
Dieu bénisse le BURKINA FASO.
Fait à Ouagadougou le 13 octobre 2021
Ont signé :
Gilbert KAFANDO Roger P. NIKIEMA
Tél : 70 20 43 35 Tél : 70 41 37 38
Pour le Syndicat des Promoteurs
Immobiliers du Burkina (SYNAPIB)
Daouda BADINI
Tél : 71 71 82 49
[1] Ces droits coutumiers sont prévus et consacrés par l’article 36 de la loi 034-2009 portant régime foncier rural.
